日前,有傳聞稱,面對租賃淡季,最近一個多月,部分長租機構紛紛要求房東降價,并不惜提供違約金,也要硬著頭皮讓房東把租金降下來。

    對此,券商中國記者多方求證了解到,一些長租公寓機構、租賃平臺確實出現因調整、優化個別房源合同而與業主溝通協商的情況。原因之一是之前收房時的評估價較高,系統根據當前市場情況綜合評估做出調整。

    多家研究機構的統計數據顯示,近幾個月,北京住房租賃市場一直延續降溫趨勢,成交量價持續下探。更有機構稱,當前北京租金水平已降至 2018 年年初以來的最低位置。

    接受券商中國記者采訪的業內人士認為,年底本身就是歷史上的傳統淡季,租金下降是供求關系決定的,是市場內在自動調整的結果,沒有所謂的行政干預或者外力干預等。預計明年北京住房租賃市場將延續穩中有降的趨勢。

    多家租賃機構與房東協商調價

    記者從業內知情人士處了解到,一些長租公寓機構、租賃平臺確實出現因調整、優化個別房源合同而與業主溝通協商的情況。有租賃機構的個別房間與業主協商調整租金,是因為當初收房時給的評估價有點高了,現在是根據系統綜合評估做出調整。對因價格沒評估準、業主又不愿意降價、想解約的,租賃機構會賠業主違約金。但如果業主同意調整價格,可以按協商好的價格重新簽約。

    上述知情人士認為,出現這種情況的原因除了年底整體市場下行低走,還有城市規劃變更、商圈發展遷移、政策管理調控,以及合約雙方個體計劃調整等宏觀、微觀因素。不過,他認為,作為合約雙方,就個別合同達成續約、變更、解約屬正常商業行為。據了解,這些調整的范圍不超過北京整體房源的1%。

    不過,對于北京部分租賃機構與房主協商下調租金的情況,北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥接受券商中國記者采訪時表示,租房需求下降,租金價格自然會下跌,這是市場自動調整的結果,這次變化沒有所謂的行政干預或者調控影響等。如果是一兩家企業這樣做,可能說是經營不善的問題,如果整個行業或者是多數企業都這樣,就是市場供求變化的反映。

    也有業內人士認為,收房價格持續高出出租價格,是長租公寓“暴雷”的重要原因。行業發展初期,由于未建立起合理的收房解約機制,致使小企業“暴雷”頻現,大企業資源浪費。相關企業及時調整、優化個別合約,將促使其整體經營甚至市場運行更加持續、穩健,資源配置也更為合理。

    北京房屋租金持續下降

    那么,北京目前住房租賃市場到底情況如何?

    就上述傳聞提到的北京昌平區冠華苑小區的租金情況,券商中國記者以業主身份咨詢了某中介機構的經紀人。該經紀人稱:“現在冠華苑登記的兩居室在3800-4500元/月,主要看房子性價比。不過,因年底市場不太好,都在降價。”

    券商中國記者從鏈家APP上看到,該小區11月10日成交了一套89平方米的2居室,整租價格為5000元/月。

    當券商中國記者詢問上述經紀人現在能否租到這個價格時,他說:“這套房因是精裝修而且房子里配置特別好,所以租金高了一些,現在想租5000確實難,之前裝修好的能租到4500,年底確實降了一些,現在也就能租到過4000。”

    對于當前北京市場整體租金情況,券商中國記者從多家機構的統計數據了解到,最近幾個月,北京住房租賃市場一直延續降溫態勢,成交量價持續下探。

    貝殼研究院的數據顯示,北京租賃市場自9月份開啟傳統淡季回落模式后,成交量持續回落,11 月北京鏈家租賃成交量環比下降 1.9%,這是成交量的三連降。同時,11月北京月租金水平經歷四連跌后跌至 81.3 元/平,環比下跌 1%,同比下跌 2.8%。與去年租賃市場淡季相比,今年租金下跌幅度更大,且當前租金水平已降至 2018 年年初以來的最低位置。 

    據我愛我家研究院統計,11月北京住房租賃市場交易量環比10月下滑7.79%,同比2018年11月下滑3.88%。1-11月的總交易量較2018年同期下滑2.70%。11月整租的平米租金為89.82元/㎡·月,環比下跌0.84%;整租套均租金為5843元/套·月,環比下跌1.04%。因進入淡季,11月北京租賃市場繼續萎縮,平均租金穩中微跌,降至90元/㎡·月以下。其中,石景山、大興租金微漲,其他各區普降。

    對于北京住房租賃市場整體租金持續下降的情況,趙慶祥對券商中國記者表示,正常的市場就有漲有跌,這是由供求關系決定的,而且年底本身就是歷史上的傳統淡季。

    不過,貝殼研究院認為,從歷史規律來看,一部分春節后的租賃需求會提至年前釋放,從而帶來12月份北京租賃市場的小幅回溫。11 月份租賃市場成交已經有趨于平穩的跡象,且新增客源量環比增加 3.1%,市場上租賃住房需求仍在,預計12月份北京租賃市場將結束持續下行趨勢,成交小幅向上,但回溫有限,月租金水平也有望趨于平穩。

    談到明年的租金走勢,趙慶祥對券商中國記者表示,明年春節之后市場可能會好一些,但出現房租大漲的可能性不大,市場整體趨勢還是持續穩中有降,可能年中會有小的季節性波動,比如畢業季,當然今年的畢業季也有波動,但不明顯。